Decretos de vivienda de 2026: qué cambia en los alquileres y qué está pendiente

Prórrogas, actualización de rentas y fiscalidad: las claves para propietarios e inquilinos ante la convalidación parlamentaria y las elecciones del 29 de noviembre.

Los nuevos decretos de vivienda plantean decisiones inmediatas: revisar un vencimiento, calcular una actualización de renta o preparar un contrato. Nuestra recomendación es no paralizar todas las operaciones, pero tampoco actuar como si el contenido de ambas normas tuviera ya garantizada su continuidad.

El BOE del 7 de octubre publica los Reales Decretos-leyes 28/2026 y 29/2026. Son normas diferentes, con calendarios y contenidos distintos. Las elecciones generales están convocadas para el 29 de noviembre de 2026. Ninguno de estos hechos debe confundirse con la convalidación parlamentaria de los decretos.^{1, 2, 3}

En este artículo12 apartados

1. Dos decretos, dos calendarios
2. Qué puede pasar en la votación y con las elecciones
3. ¿Cuánto puede subir el alquiler?
4. ¿Se prorrogan todos los contratos dos años?
5. Qué prevé el RDL 28 para las renovaciones
6. Temporada y habitaciones: revisar el uso real
7. Gastos y cláusulas: no basta con cambiar la fecha del modelo
8. IRPF: el 100 % no es una ventaja para cualquier alquiler
9. Otras medidas: financiación no equivale a subvención
10. Qué debemos comprobar en Galicia
11. Qué recomendamos hacer ahora
12. Fuentes y normativa

Dos decretos, dos calendarios

La distinción importa: estar pendiente de convalidación no impide que un decreto sea obligatorio desde su entrada en vigor. Tampoco permite aplicar anticipadamente una disposición cuya eficacia está diferida.^{4, 5, 6}

Qué puede pasar en la votación y con las elecciones

Con las Cortes disueltas, corresponde actuar a la Diputación Permanente del Congreso. El artículo 86.2 de la Constitución establece el plazo de treinta días siguientes a la promulgación para pronunciarse sobre la convalidación o derogación. La fecha concreta de la sesión debe comprobarse en la convocatoria oficial: no es necesariamente la fecha de entrada en vigor de la norma.³

Cada decreto se vota separadamente, por mayoría simple y sobre su totalidad. El Senado no interviene en la convalidación y esa votación no permite modificar artículos individualmente.^{7, 6}

A 7 de octubre, el escenario de trabajo es que se convalide el RDL 29 y no prospere el RDL 28. Es una previsión, no un resultado: el PNV anunció el 6 de octubre su apoyo al paquete amplio y su rechazo al de nuevas prórrogas. La continuidad de ese escenario depende de los votos efectivamente emitidos.^{8, 9}

Si se convalidan ambos, habrá que coordinar sus medidas. Si alguno es rechazado, deberá revisarse por separado el régimen afectado y los posibles efectos producidos durante su vigencia. No debe asumirse que la derogación anula automáticamente todo contrato firmado mientras la norma era aplicable.⁶

Las elecciones son un momento distinto. Un cambio de mayoría no deroga por sí mismo una norma convalidada: haría falta una modificación normativa posterior. Además, las nuevas Cámaras están convocadas para constituirse el 23 de diciembre de 2026. No conviene planificar una operación suponiendo que el 30 de noviembre ya existirá otra regulación.^{3, 2}

¿Cuánto puede subir el alquiler?

La disposición final sexta del RDL 29 limita las actualizaciones anuales comprendidas entre su entrada en vigor y el 31 de diciembre de 2027. Si la renta supera el máximo de referencia aplicable, no permite incrementarla. En los restantes casos contempla un nuevo pacto; sin él, fija un máximo del 2 %.⁴

El 2 % no es una subida automática. Deben comprobarse la cláusula contractual, la anualidad, la notificación y los límites concurrentes. El artículo 18 LAU mantiene la necesidad de pacto expreso de actualización e incorpora el IRAV como techo.¹⁰

Nuestro criterio prudente es coordinar ambas reglas antes de comunicar el aumento, sin interpretar el nuevo pacto como una autorización ilimitada para subir la renta.

La comprobación que proponemos tiene cuatro pasos: revisar qué se firmó, localizar la fecha de actualización, identificar los límites aplicables y documentar el cálculo. Así evitamos enviar una comunicación que después haya que rectificar.

¿Se prorrogan todos los contratos dos años?

No. La disposición final quinta del RDL 29 contempla anualidades adicionales, hasta dos años, para determinados contratos habituales vigentes al entrar en vigor. Exige solicitud y estar al corriente del alquiler, también mensualmente durante los ocho meses anteriores. Incluye determinados vencimientos, entre ellos la finalización de la prórroga obligatoria antes del 31 de diciembre de 2028, y establece excepciones e incompatibilidades.^{4, 11}

Antes de dar por terminada una relación, recomendamos identificar qué período contractual finaliza realmente. No es lo mismo el plazo escrito inicialmente que haber agotado las prórrogas correspondientes.

Esta prórroga extraordinaria pertenece al RDL 29. No debe confundirse con las renovaciones sucesivas del RDL 28 ni darse por desaparecida únicamente porque este último sea rechazado.^{4, 5}

Qué prevé el RDL 28 para las renovaciones

El RDL 28 prevé renovaciones sucesivas de cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica, cuando se cumplen sus condiciones y no existe una comunicación válida de no continuidad. Eleva el preaviso del propietario a seis meses y mantiene el del inquilino en dos.⁵

También contempla una indemnización por determinadas decisiones de no renovación del arrendador, con excepciones y una fórmula vinculada al valor de referencia del alquiler y a la antigüedad. No es una compensación automática por cualquier finalización ni debe equipararse sin más a doce rentas contractuales.⁵

Hay una cautela para los expedientes abiertos: la disposición transitoria protege determinadas comunicaciones válidas anteriores a la publicación del decreto. Enviar ahora un aviso no garantiza quedar fuera de la eventual indemnización.⁵

Por eso recomendamos revisar los vencimientos sin esperar a las elecciones, pero no enviar comunicaciones preventivas sin estudiar sus consecuencias.

Temporada y habitaciones: revisar el uso real

La reforma exige justificar la necesidad temporal y refuerza el régimen residencial de las habitaciones. El nuevo artículo 9 bis regula la duración temporal y las consecuencias de ciertas prolongaciones o contratos consecutivos. Firmar por once meses no demuestra, por sí solo, que el uso sea temporal.¹⁰

La disposición transitoria octava conserva el régimen anterior de los contratos temporales preexistentes hasta el plazo pactado, sin posibilidad de prolongarlo mediante prórrogas bajo ese mismo régimen; el arrendamiento temporal renovado se somete al nuevo.¹⁰

Para preparar un contrato, aconsejamos describir el motivo concreto y reunir sus justificantes antes de la firma. No utilizaríamos la misma plantilla para una residencia permanente y para un desplazamiento verdaderamente temporal.

Gastos y cláusulas: no basta con cambiar la fecha del modelo

La nueva redacción del artículo 20 LAU restringe la repercusión de tributos asociados a la vivienda —salvo que el inquilino sea el obligado tributario—, regula los gastos de comunidad y prohíbe trasladar directa o indirectamente los gastos de gestión y formalización.¹⁰

Nuestra recomendación es revisar separadamente renta, gastos, garantías, desistimiento, reparaciones e inventario.

Eso no significa que deba sustituirse todo contrato antiguo. Por ejemplo, la disposición transitoria cuarta de la Ley 12/2023, modificada por el RDL 29, distingue las nuevas reglas sobre prórrogas y actualización del resto del régimen de los contratos anteriores a aquella ley.¹²

Antes de proponer un anexo, conviene identificar qué obligación ha cambiado realmente y qué problema resuelve la modificación.

IRPF: el 100 % no es una ventaja para cualquier alquiler

El nuevo artículo 23.2 de la Ley del IRPF contempla reducciones que pueden llegar al 100 % del rendimiento neto positivo del capital inmobiliario en determinados arrendamientos habituales. No son devoluciones equivalentes al alquiler cobrado ni beneficios aplicables indiscriminadamente a todas las personas o sociedades propietarias.¹³

La fecha del contrato importa. La disposición transitoria trigésima octava conserva regímenes anteriores y utiliza el 1 de diciembre de 2026 como referencia. Tampoco basta una rebaja cualquiera para obtener una reducción reforzada: determinados supuestos exigen reducir la renta más del 5 %, además de cumplir otros requisitos.¹³

Por ejemplo, una reducción del 100 % sobre un rendimiento neto positivo de 8.000 euros dejaría ese rendimiento reducido en cero. No significa que Hacienda entregue 8.000 euros al propietario.¹³

Antes de cancelar, renovar o rebajar una renta por motivos fiscales, proponemos comparar la rentabilidad neta de cada alternativa. El análisis debe incorporar tanto el ingreso que se sacrifica como el ahorro fiscal realmente disponible y el régimen que conserva el contrato.

Otras medidas: financiación no equivale a subvención

El mecanismo TU CASA contempla préstamos de hasta 50.000 euros sin intereses para acceder a la primera vivienda. Requiere instrumentos de desarrollo y gestión. Las viviendas financiadas quedan sujetas permanentemente a un precio máximo de transmisión.^{4, 11}

No recomendaríamos comprometer una compra contando con esa cantidad como si ya estuviera concedida, ni valorar el préstamo atendiendo únicamente al ahorro de intereses. La limitación de reventa también forma parte de la decisión.

Qué debemos comprobar en Galicia

Las medidas reservadas a zonas de mercado residencial tensionado dependen de una declaración formal y vigente. No basta que el alquiler sea caro en una ciudad, ni puede extenderse automáticamente a toda Galicia una declaración referida a un ámbito concreto.¹²

En los expedientes de Vigo y del resto de Galicia proponemos comprobar municipio, ámbito territorial, período de vigencia y condición del arrendador antes de aplicar una limitación específica.

También hay que atender a la normativa autonómica sobre vivienda y habitabilidad y al depósito de fianzas, incluido el marco de la Ley 8/2012, de vivienda de Galicia. La revisión no se agota en estos dos decretos estatales.¹⁴

Qué recomendamos hacer ahora

Si el contrato está próximo a vencer, reúne el contrato, los anexos y las comunicaciones con sus justificantes de envío y recepción. Recomendamos revisar el calendario antes de negociar una salida o remitir una no renovación.

Si vas a actualizar la renta, prepara el cálculo antes del aviso. Comprobaríamos la cláusula, el índice, la fecha y el fundamento del importe que se pretende exigir.

Si vas a firmar un alquiler, utiliza una versión revisada del modelo y documenta el destino real del inmueble. No aconsejamos reutilizar una plantilla cambiando solo nombres, renta y fecha.

Si la operación depende de una ventaja fiscal o financiación nueva, calcularíamos también un escenario sin ese beneficio. Si la operación deja de ser viable, conviene revisar sus condiciones antes de comprometerse.

Nuestra recomendación no es esperar sin hacer nada ni modificar todo de inmediato. Es actuar sobre el contrato concreto, controlar los plazos y separar las obligaciones aplicables de las previsiones políticas.

Información general revisada el 7 de octubre de 2026. El estado parlamentario y los cambios normativos posteriores pueden alterar las conclusiones. Este artículo no sustituye el análisis del contrato y sus circunstancias.

Fuentes y normativa

1. BOE de 7 de octubre de 2026: sumario oficial.
2. Real Decreto 806/2026, de 5 de octubre: convocatoria electoral. Artículos 2 y 5.
3. Constitución Española. Artículos 66.2, 78, 79 y 86.
4. Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre. Especialmente artículo 19 y disposiciones finales quinta, sexta y decimoprimera.
5. Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre. Artículo único, disposiciones adicionales, disposición transitoria única y disposición final segunda.
6. Ministerio de la Presidencia: procedimiento de convalidación y diferencias entre instrumentos normativos. Información institucional de 20 de abril de 2026.
7. Reglamento del Congreso: control de las disposiciones del Gobierno con fuerza de ley. Artículo 151.
8. Grupo Vasco en el Congreso: comunicación de 6 de octubre de 2026 sobre su posición ante ambos decretos. Es una posición anunciada, no una resolución parlamentaria.
9. EFE, 6 de octubre de 2026: posición del PNV ante los decretos de vivienda. Información utilizada exclusivamente para contextualizar los apoyos anunciados.
10. Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos. Artículos 2, 9 bis, 18 y 20 y disposición transitoria octava. Consultar la redacción y fecha de efectos correspondientes.
11. Consejo de Ministros de 6 de octubre de 2026: presentación de las medidas de vivienda. La aplicación jurídica debe contrastarse con el articulado del BOE.
12. Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda. Artículo 18 y disposición transitoria cuarta.
13. Ley 35/2006, del IRPF. Artículo 23.2 y disposición transitoria trigésima octava.
14. Ley 8/2012, de 29 de junio, de vivienda de Galicia.